하자와 하자보수책임

하자보수 처리과정

건설업의 특성 중 수주산업이라고 하는 특성은 기성품을 거래하는 것이 아닌 도면과 시방서를 기준으로 하여 향후 완성될 물건에 대한 것을 대상으로 도급계약을 체결하도록 한다.

따라서 건축물이 준공되었을 때 건축주가 기대하는 품질과 상이한 결과가 나타나게 되는 경우가 많다.

국토교통부 고시 제2016-1048호 “공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준”은 하자를 시공하자, 미시공하자, 변경시공하자로 구분하여 다음과 같이설명하고 있다.

“시공하자”란 설계도서대로 시공하였으나 소정의 품질에 미달하거나 마무리 불량으로 안전상.기능상.미관상 지장을 초래할 정도의 결함이며, “미시공하자”란 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 구분되는 어느 공종이 전부/일부 누락되어 그 건축물 또는 시설물이 안전상.기능상.미관상의 지장을 초래하는 것을 말하며, “변경시공하자”라 함은 건축물 이 설계도서보다 규격.성능.재질 불량하거나, 저급한 자재 시공등으로 그 건축물 안전상.기능상.미관상 지장을 초래할정도의 하자로 정의하고 있다.

건축물의 하자라고 함은 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적.기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는데, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부,건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.(대법원2010.12.9. 선고 2008다16581 판결)

공동주택관리법은 전유부분에 대한 하자담보 책임기간은 입주자에게 인도한 날로부터 발생한 하자에 대하여 보증하며 공유부분에 대한 하자담보 책임기간은 사용검사일(사용승인일)로부터 발생한 하자에 대하여 보증하도록 규정하고 있다(제36조 제3항).

또한 하자담보 책임기간은 부위별로 그 기간을 달리하고 있으며 마감공사 2년, 설비공사 3년, 방수공사 5년, 내력구조부 10년으로 하고있다.(동법 시행령 제36조 제1항 제2호)

따라서 기산점 이전에 발생한 하자는 보증의 대상이되지 않으며, 하자에 대한 보증을 받기위하여는 하자 발생시기의 판단이 중요하다. 즉, 준공 전에 미시공이나 변경시공으로 인하여 하자가 발생할 가능성이 내재되어 있었다고 할지라도 하자가 실제로 나타나서 기능상.미관상.안전상 지장을 초래하게 되었을 때 하자가 발생하였다고 보아야 한다.

보증대상이 되는 하자가 되기 위해서는 보증기간 동안에 발생한 하자로서 사용검사일 이후에발생한 하자이어야 하며, 사용검사 이전에 나타난 하자등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되어 주택의 기능상.미관상 또는 안전상 지장을 초래한다 할지라도 이는 위 하자보수 보증대상이 되지 않는다 할 것이다.(대법원 2006.5.25. 선고 2005다 77848 판결)

끝으로 하자보수 보증대상이 되는 하자의 경우라도 시공자가 반드시 그 하자보수공사 내지는 하자보수공사에 소요되는 비용을 부담하여야 하는 것은 아니다.

민법 제667조는 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 하자의 보수를 청구할 수 없다고규정하고 있으며, 이는 하자의 보수청구에 따른 하자보수비가 하자의 중요도에 비하여 과다한 비용이 발생하는때에는 하자의 보수나 하자의 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수는 없고 하자로 인하여 입은 손해의 배상만을 청구할 수 있다는 의미이다.(대법원 1998.3.13. 선고97다 54376 판결)

하자의 범위